lucro imobiliário

Brasil Salomão obteve decisão favorável da Autoridade Tributária Portuguesa para restituição parcial de imposto pago sobre mais-valia imobiliária (lucro imobiliário) a contribuinte domiciliado no Brasil.

O lucro imobiliário (em Portugal “mais-valia” imobiliária) representa o eventual acréscimo patrimonial entre o preço de compra e o de venda do bem. E, o residente no Brasil, que porventura obtiver em Portugal mais-valia imobiliária, ficará sujeito à tributação em Portugal, sem prejuízo dos reflexos fiscais na ótica brasileira.

Está-se, portanto, diante da situação de um não-residente em Portugal, a auferir mais-valia imobiliária localmente, e para o qual a atual legislação portuguesa determina o pagamento de imposto de renda de pessoa singular – IRS (da pessoa física) à taxa de 28% sobre a mais-valia apurada.

O regramento existente em Portugal atualmente diferencia residentes fiscais de não-residentes fiscais. Nesta diferenciação, permite aos residentes reduzirem a base de cálculo do IRS sobre mais-valias imobiliárias em 50%, o que não é dado aos não-residentes. Isto significa que o residente tem alíquota total efetiva de 14% (28% sobre 50% da base de cálculo), enquanto o não-residente tem alíquota de 28% (sobre 100% da base de cálculo).

Nesse contexto, o Escritório Brasil Salomão conseguiu recente decisão em face da Autoridade Tributária Portuguesa, em sede de Reclamação Graciosa – procedimento administrativo que visa à revisão de contas do Estado – para garantir a contribuinte, residente fiscal no Brasil, a revisão do lançamento de IRS sobre a mais-valia imobiliária auferida, de modo utilizar no cálculo apenas a 50% da mais-valia como base de cálculo, da mesma forma como o é feito para residentes fiscais. A decisão representará uma recuperação de 50% do imposto pago, e que deverá ser restituído pelo Estado Português ao contribuinte não-residente.

Ainda, o imposto pago em Portugal, mesmo que reduzido pela decisão obtida, nos termos do Tratado para Evitar Dupla Tributação existente entre os países, servirá para o pedido de restituição do imposto já pago no Brasil sobre o lucro imobiliário obtido no exterior – novo reembolso ao contribuinte luso-brasileiro.

Novamente, as questões fiscais entre Brasil e Portugal são relevantes e não podem ser subestimadas. Há oportunidades reais de economia e recuperação tributária-fiscal, ao bem se compreender a correta e melhor aplicação da legislação em cada caso.

Qual o tratamento tributário do lucro imobiliário obtido em Portugal por residente fiscal no Brasil?

É comum sermos procurados por pessoas físicas residentes fiscais no Brasil que adquiriram imóvel em Portugal, e desejam saber qual será o tratamento fiscal de rendimentos imobiliários que possam advir do mesmo, aqui em caso, do eventual lucro imobiliário, ou ganho de capital, na venda do imóvel.

O lucro imobiliário (em Portugal denominado de “mais-valia” imobiliária) representa o eventual acréscimo patrimonial entre o preço de compra e o preço de venda do bem. Quando esta diferença é positiva, este ganho é como regra tributado no Brasil. A alíquota aplicável é de 15% sobre o lucro apurado.

A apuração do lucro imobiliário, na forma da legislação brasileira, deve ter em conta não apenas, por exemplo, a variação cambial potencialmente existente na operação, como também custos e impostos pagos no exterior, tais como impostos de transmissão, custos de mediação, entre outros.

A declaração da obtenção do lucro imobiliário no exterior deve ser apresentada pelo contribuinte residente fiscal brasileiro à Receita Federal do Brasil no mês da realização do ganho, e o recolhimento do tributo deve ocorrer até o final do mês imediatamente subsequente, via pagamento de DARF.

A situação quer parecer, num primeiro momento, simples. Contudo, dado que a realização do lucro imobiliário ocorre em outro País, no caso, Portugal, não se pode esquecer que este país também tem competência para tributar a mais-valia imobiliária (leia-se, o lucro imobiliário) realizada em seu território.

É aqui as coisas ficam um pouco mais complexas, porque, no contexto em análise, está-se diante de um não-residente em Portugal, a auferir mais-valia imobiliária localmente, e para o qual a legislação portuguesa determina o pagamento de imposto de renda de pessoa singular – IRS (da pessoa física) à taxa de 28% sobre a mais-valia apurada.

Na apuração da mais-valia, a legislação local em Portugal também permite a absorção de determinados custos da operação como redutores da base de cálculo, tais como conta impostos pagos na aquisição e custo de mediação na venda, além de depreciação e outros.

Ocorrem, entretanto, aqui duas situações no mínimo curiosas, e que demandam não apenas atenção do contribuinte, mas também tratamento jurídico especializado.

A primeira das situações liga-se com o regramento interno atualmente existente em Portugal, que diferencia residentes fiscais de não-residentes fiscais. E, assim, nesse contexto, permite aos residentes reduzirem a base de cálculo do IRS sobre mais-valias imobiliárias em 50%, o que não é dado ao não-residente pela letra da legislação. Isto significa, em outras palavras, que o residente tem alíquota total efetiva de 14% (28% sobre 50% da base de cálculo), enquanto o não-residente, pela lei, tem alíquota de 28% (sobre 100% da base de cálculo).

A situação de disparidade não tardou a suscitar reclamações dos contribuintes não-residentes, que têm tido êxito ao desafiar judicialmente essa questão. Já há em Portugal inúmeros precedentes julgados, reconhecendo aos contribuintes não-residentes direito à aplicação do mesmo regime jurídico legalmente reconhecido aos residentes, francamente mais benéfico, por questão de isonomia e equidade.

A outra situação digamos curiosa é o fato de que o recolhimento do imposto em Portugal, o pagamento em si, dá-se no ano seguinte ao da realização da mais-valia, mediante a entrega prévia de declaração de IRS à Autoridade Tributária portuguesa. E isso gera em descompasso com o Brasil e, também, com a operacionalização do Tratado para Evitar Dupla Tributação (“Tratado”) existente entre os países.

O descompasso decorre de que, no Brasil, o imposto é pago no mês seguinte à realização do lucro imobiliário no estrangeiro, enquanto em Portugal o imposto será devido e pago apenas no ano seguinte à realização da sua sinônima mais-valia. Com efeito, pelo Tratado, o imposto pago em Portugal, local da realização da renda imobiliária, poderia em princípio ser utilizado para compensar o imposto devido no Brasil.

Nesse contexto, o contribuinte residente fiscal no Brasil fica quase que impossibilitado de, num primeiro momento, se utilizar do Tratado. Afinal, para evitar encargos de mora, primeiro acaba por pagar o imposto devido no Brasil (mês seguinte ao ganho de capital) e, apenas após o pagamento do imposto em Portugal (ano seguinte ao da mais-valia) é que poderá, com base no Tratado, pedir restituição do imposto pago no Brasil – isso sem prejuízo da discussão em Portugal da base tributável, em isonomia com residentes.

Enfim, as questões fiscais entre Brasil e Portugal são relevantes e não podem ser subestimadas. Há oportunidades reais de economia tributária-fiscal, ao bem-compreender a correta e melhor aplicação da legislação em cada caso.