O Código de Defesa do Consumidor não se aplica à compra e venda garantida por alienação fiduciária

Alienação fiduciária é uma modalidade de garantia largamente utilizada nas

compras e vendas de imóveis, na qual o próprio imóvel garante o

crédito concedido. Assim, quando contratada, o mutuário transfere à instituição financeira a propriedade resolúvel do imóvel e se sujeita a duas possibilidades: pagar o

financiamento e retomar a plena propriedade do bem ou,

em caso de inadimplência, ver o imóvel ser levado a leilão extrajudicial, com possível perdimento dos valores pago

Sua inserção no ordenamento jurídico se deu através da Lei n. 9.514/1997 e por estar presente nos contratos habitacionais inseridos nas políticas públicas habitacionais, Programa Minha Casa, Minha Vida e Programa Casa Verde e Amarela, suas peculiaridades passaram a ser objeto de questionamentos e, consequentemente, múltiplas ações judiciais.

De um lado, os adquirentes de imóveis suscitam o caráter social desses programas e que a impossibilidade de devolução de valores, em caso de desistência da contratação, configuraria enriquecimento ilícito, pois ficariam sem o imóvel e sem o dinheiro dispendido. Defendem, portanto, a possibilidade de aplicação do CDC, tal como nas simples compras e vendas.

Do outro lado, os argumentos defensivos são pelo atendimento à especialidade da Lei de Alienação Fiduciária, criada exatamente para reger essas relações e que a aplicação dessa lei traz ônus e benefícios a todos os contratantes: dá maior garantia aos credores, mas, em contrapartida, oferece aos devedores taxas de juros menores, prolongamento do prazo de pagamento, acesso ao crédito, dentre outros benefícios.

Fonte: Abrainc

Os conflitos gerados ante a possibilidade ou não de aplicação do Código de Defesa do Consumidor a essa modalidade de compra e venda, foram resolvidos em 26/10/2022 pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de repetitivos, tendo sido aprovado, por unanimidade, o TEMA 1095:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

Esse julgamento atende o disposto no art. 1.036 do Código de Processo Civil e após a publicação da decisão, a mesma solução será aplicada aos demais processos em que se discuta idêntica questão de direito.

Entendemos que pelo Tema 1095, o STJ privilegiou a aplicação da Lei Especial e respaldou a continuidade do modelo adotado nas compras e vendas de imóvel mediante a concessão de financiamento, ou seja, os mutuários sujeitos à lei de alienação fiduciária, em caso de inadimplência, ficam sujeitos ao procedimento de execução extrajudicial do contrato, descrito nos artigos 26 a 27 da Lei n. 9.514/1997, podendo ser o bem levado a leilão e ficando a restituição de valores condicionada a existência de saldo positivo após a conclusão do procedimento.

Uma justificativa pela adoção desse entendimento, além da aplicação do Direito, é pelo possível impacto que entendimento contrário teria sobre as políticas habitacionais e a economia do país, diante do importante impacto da construção civil sobre o PIB nacional, geração de renda e emprego, bem como a diminuição do crédito decorrente e óbice de uma camada da população, até então beneficiada, pela aquisição da casa própria.

Fonte: Abrainc