Dívidas de Condomínio Levam Imóveis com Alienação Fiduciária a Leilão

Recentemente, no dia 23/05/2023, os Condomínios saíram vitoriosos em decisão no STJ, para conseguir penhorar e levar a leilão imóveis com dívidas pendentes, ainda que financiados por meio de alienação fiduciária.

A alienação fiduciária foi instituída pela Lei nº 9.514 de 1997, sendo esta a modalidade de garantia mais utilizada em financiamentos imobiliários. Referida lei estabelece que a propriedade do imóvel em contrato de alienação fiduciária, é do banco, até a quitação total da dívida.

No entanto, na contramão da Jurisprudência consolidada há anos a favor dos bancos, bem como do voto do relator Ministro Marco Buzzi, os demais Ministros integrantes da 4ª Turma do STJ mudaram seu posicionamento no Julgamento do REsp 2.059.278 e, por maioria de votos, entenderam que por uma questão social, o imóvel pode sim ser leiloado ainda que alienado fiduciariamente, uma vez que a inadimplência das taxas condominiais prejudica os outros moradores.

Ainda que na alienação fiduciária o contrato seja garantido pelo próprio bem que está sendo financiado, com risco de ser tomado pelo Banco caso não seja quitado, ao decidirem pelo leilão, os Ministros levaram em consideração que a dívida de condomínio tem natureza “propter rem”, e está atrelada ao imóvel.

Além disso, o voto divergente do Ministro Raul Araújo, foi no sentido de que o proprietário fiduciário não poderá ter mais direitos que o proprietário comum, que pode ter o imóvel penhorado em caso de dívida de condomínio.

Em sua defesa, alguns Bancos alegam que não integraram o processo que discute a penhora do bem por dívida de condomínio e que, na condição de credores fiduciários, teriam preferência sobre os valores decorrentes da venda do imóvel com base na Lei de Alienação Fiduciária, até a quitação total. Nesse entendimento, o fiduciante seria o responsável por toda a dívida do bem alienado, que somente recairá sobre o credor fiduciário após a consolidação do imóvel, em caso de inadimplência.

Em contrapartida, não seria razoável obrigar o condomínio a aguardar indefinidamente que se resolva o negócio fiduciário com o devedor, na medida em que as despesas se acumulam e os demais condôminos ficam obrigados a suprir a falta de contribuição da unidade inadimplente.

Por fim, uma vez consolidado o entendimento do STJ, os Bancos poderão ter o ônus (a nosso ver gigante) de começar a controlar o pagamento das taxas de condomínio e, com isso, certamente passarão a tomar créditos mais caros para compensar o risco. Inclusive, de acordo com a FEBRABAN, essa inovação poderá trazer incerteza ao setor, além de atingir todo o mercado imobiliário.

Por outro lado, os condomínios não teriam que assumir dívidas de terceiros inadimplentes em razão da maneira (forma de contrato) pela qual estes adquiriram o imóvel.

A ver como serão os próximos capítulos desta disputa…