Cível

A taxa de fruição sempre foi tema de debates no âmbito dos distratos imobiliários. A jurisprudência majoritária vem entendendo que não se aplica a cobrança dessa taxa quando o terreno estiver vazio, sob a justificativa de que não houve proveito econômico por parte do adquirente.

 

Mas afinal, o que é a taxa de fruição?

 

Essa taxa funciona como uma compensação prevista em contrato e na legislação para equilibrar a relação entre comprador e loteadora nos casos de rescisão contratual. Isso porque, a partir do momento em que o comprador assume a posse do imóvel, a loteadora fica impossibilitada de dispor do bem, seja para revendê-lo, integrá-lo a novos projetos ou explorá-lo de outra forma. O objetivo da taxa não é penalizar o adquirente, mas sim reconhecer que a posse exclusiva do imóvel gera impactos econômicos, independentemente de haver edificação ou utilização ativa do terreno.

 

Apesar dessa lógica contratual e econômica, a jurisprudência tem afastado a incidência da taxa de fruição em terrenos sem construção.

 

O problema desse entendimento é que ele não encontra respaldo no artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018. Ora, se a norma estabelece expressamente os requisitos para a retenção da taxa de fruição — quais sejam, a posse do imóvel pelo comprador e a rescisão do contrato por sua culpa — então não cabe ao Judiciário criar restrições que o legislador não impôs.

 

Mas vamos além.

 

Para aqueles que sustentam que terrenos sem benfeitorias não geram fruição, cabe uma reflexão: será mesmo que a posse só gera efeitos econômicos quando há uma construção no lote? A resposta, como demonstrarei adiante, é negativa.

 

A Transmissão da Posse e o Uso do Terreno

 

É sabido que, via de regra, a posse desses terrenos é transferida ao adquirente no momento da assinatura do contrato de compra e venda. A partir desse instante, o comprador tem pleno direito de usar e gozar do bem adquirido, independentemente de ter realizado benfeitorias ou não.

 

E aqui há um erro comum. Muitas decisões partem da premissa equivocada de que o uso do terreno se restringe à edificação. Mas isso não corresponde à realidade.

 

Basta andar por loteamentos para ver que terrenos sem construção alguma são usados de diversas formas:

 

• Armazenamento de materiais de construção (tijolos, britas, madeiras, telhas);
• Estacionamento de veículos e maquinários;
• Uso esporádico para eventos sociais (churrascos, encontros, montagem de tendas);
• Uso para atividades recreativas e esportivas (campo improvisado para futebol, espaço para reuniões de vizinhança).

 

O que se extrai disso é simples: a posse em si já representa um benefício ao adquirente, e não apenas quando há construção no lote.

 

A Prova do Uso: Uma Prova Diabólica?

 

Diante dessa realidade, surgem decisões que levantam outro argumento: caberia à loteadora comprovar que o terreno foi efetivamente utilizado pelo adquirente.

 

Ora, essa exigência não faz sentido e impõe o que chamamos de prova diabólica. A loteadora precisaria fiscalizar de forma permanente os terrenos vendidos, registrando cada ato de ocupação para, no futuro, se resguardar em um eventual litígio.

 

A lei, no entanto, não exige essa comprovação específica. O artigo 32-A estabelece que a fruição decorre da posse do imóvel, e não de um uso específico. Ao condicionar a cobrança da taxa a uma prova do uso material do terreno, o Judiciário cria um requisito que simplesmente não está na norma.

 

Benefícios Econômicos Indiretos da Posse

 

Mesmo que se ignore tudo o que foi exposto até aqui, ainda há outro ponto inquestionável: a posse de um terreno, por si só, já traz benefícios econômicos indiretos ao adquirente.

 

Isso porque, ao longo do tempo, o imóvel se valoriza. E é inegável que esse comprador poderia ter revendido o ágio do lote e lucrado com a valorização. Se não o fez, foi por opção própria. A loteadora não pode ser penalizada pela inércia do adquirente.

 

Há quem argumente: “Mas, ao rescindir o contrato, a loteadora ficará com o terreno valorizado, e isso já compensaria a perda da taxa de fruição.”

 

Será?

 

Esse raciocínio ignora um detalhe fundamental: a loteadora incorre em custos para retomar esse lote. São gastos com a manutenção da área, pagamento de tributos e, principalmente, os custos do próprio processo judicial de rescisão (custas processuais, honorários advocatícios etc.).

 

Ou seja, o ganho teórico com a valorização não se converte, necessariamente, em um benefício real. Muitas vezes, o custo da operação supera o suposto lucro.

 

A Função Social das Empresas e a Segurança Jurídica

 

Além de tudo isso, há um aspecto que raramente é debatido: o impacto econômico da retirada da taxa de fruição sobre as empresas loteadoras e seus funcionários.

 

Loteadoras não são meros entes abstratos no mercado imobiliário, mas empresas que geram empregos, movimentam a economia e têm obrigações financeiras a cumprir. Se inviabilizamos um direito legal dessas empresas, como o da taxa de fruição, estamos indiretamente fragilizando a sua função social e, consequentemente, afetando todos os trabalhadores e fornecedores que dependem dessas operações.

 

E aqui cabe um ponto crucial: o salário de um funcionário tem caráter alimentar.

 

Isso significa que ele é essencial para sua sobrevivência. A cadeia produtiva da loteadora não pode ser ignorada nesse debate. Afinal, ao impedir a aplicação da taxa de fruição, estamos retirando receita de empresas que precisam honrar seus compromissos e, por consequência, comprometendo a base econômica de muitas famílias.

 

Conclusão

 

A interpretação correta do artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018 leva à conclusão inevitável: a taxa de fruição deve ser aplicada sempre que houver posse do imóvel e rescisão por culpa do comprador.

 

A jurisprudência, ao afastar sua incidência em terrenos sem edificação, está criando um requisito que não existe na lei. Essa interpretação, além de contrariar a norma expressa, gera um desequilíbrio no contrato e impõe um ônus excessivo às loteadoras.

 

Por fim, é preciso compreender que a fruição não se limita à construção, mas sim à posse. O adquirente que tem a posse de um terreno já usufrui de benefícios econômicos, diretos ou indiretos. Sendo assim, a taxa de fruição deve ser aplicada mesmo que o terreno esteja vazio.

 

Mais do que uma questão legal, essa interpretação assegura o equilíbrio contratual, preserva a lógica econômica e impede a erosão da segurança jurídica no setor imobiliário.

O novo dissídio coletivo aplicável aos trabalhadores terceirizados de portaria, controle de acesso e zeladoria, vigente desde 1º de janeiro de 2025, trouxe reajustes que impactam diretamente os custos operacionais dos condomínios. O aumento estimado é de 9,97%, abrangendo reajustes salariais e benefícios, o que exige atenção dos síndicos e administradoras na adequação orçamentária e na revisão de contratos com empresas terceirizadas.

 

Principais Alterações e Reflexos para os Condomínios

 

1 – Reajustes salariais e benefícios

• Salários: acréscimo de 6,87% sobre os vencimentos;
•  Vale-refeição: reajuste proporcional ao percentual dos salários;
• Cesta básica/vale-alimentação: aumento de 10%, fixando-se em R$ 193,80;
• Assistência odontológica: novo valor fixado em R$ 28,31;
• Prêmio de Boa Permanência: bonificação de R$ 100 para empregados administrativos e de liderança sem faltas no mês;
• Participação nos Lucros (PLR): pagamento semestral, totalizando R$ 306,86 ao ano.

 

2 – Novos Pisos Salariais para 2025

• Porteiro, controlador de acesso, recepcionista de portaria, folguista, fiscal de piso, fiscal de loja e operador de portaria remota: R$ 1.912,07;
• Auxiliar de serviços gerais: R$ 1.699,23;
• Zelador: R$ 2.018,19, considerando acréscimo de função de 20% sobre o salário.

 

Recomendações e Estratégias para Síndicos e Administradoras

 

Diante do impacto direto desses reajustes nos custos de manutenção condominial, recomenda-se:

 

– Revisão orçamentária: Atualizar as projeções financeiras do condomínio para absorver os novos valores.

 

– Análise contratual com terceirizadas: Avaliar a necessidade de renegociações ou ajustes nos contratos de prestação de serviços.

 

– Eficiência operacional: Considerar a otimização de escalas de trabalho e a adoção de soluções tecnológicas para controle de acesso e segurança.

 

–  Adequação às normas trabalhistas: Garantir que a convenção coletiva seja corretamente aplicada, prevenindo futuros passivos.

 

Assim, tendo em vista o aumento nos custos com terceirização de serviços de limpeza, os condomínios devem revisar suas previsões orçamentárias e avaliar a viabilidade de renegociações contratuais com prestadoras de serviços.

 

Em 16/01/2025, o Projeto de Lei Complementar (PLP) 68, de 2024, foi sancionado pela presidência da República, transformando-o na Lei Complementar (LC) 214/2025, que regulamenta a maior parte da Reforma Tributária do consumo, instituída pela Emenda Constitucional (EC) 132, promulgada pelo Congresso Nacional em dezembro de 2023 e que promove mudanças profundas no sistema tributário nacional. A lei institui a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que viabilizará tais, cuja implementação está prevista para 2026.

 

Nesse contexto de mudanças tributárias, é fundamental que proprietários de imóveis registrados em nome de holdings ou empresas estejam atentos às novas exigências legais e fiscais.

 

Portanto, se o imóvel em que você reside está registrado em nome de sua empresa (como holdings patrimoniais/imobiliárias, por exemplo), é fundamental estar atento às implicações normativas. Isso porque, a Receita Federal tem intensificado a fiscalização, especialmente após a aprovação do PLP 68 (Projeto de Lei Complementar n° 68, de 2024, relativo a Reforma Tributária), que amplia os instrumentos de monitoramento.

 

De acordo com o artigo 41, §1º do Decreto 9.580/2018, o uso de um imóvel da empresa por um de seus sócios, sem contrapartida formal, pode ser enquadrado como salário indireto, com um valor presumido de até 10% do valor anual do imóvel. Neste cenário, há o risco de incidência de impostos como Imposto de Renda (IR), como se o benefício fosse parte da remuneração do sócio.

 

Além disso, a nova legislação fortalece o controle sobre o uso de bens em holdings, incluindo previsões que estabelecem valores de referência dos imóveis.

 

Com as alterações legais, de certo que há ainda maior potencial de cobrança de tributos como: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), além de Imposto de Renda (IR), por exemplo, relacionados ao uso pessoal de bens em nome da empresa.

 

Visando a mitigação de tais riscos, algumas alternativas seriam: i) a formalização de contrato de cessão onerosa entre a empresa e o sócio; ii) o estabelecimento de contrato de locação ou de arrendamento, com valores condizentes ao mercado ou iii) a manutenção do usufruto do imóvel em nome do sócio, em vez de transferir integralmente para a empresa.

 

De todo modo, pontuamos que a escolha da melhor solução depende de uma análise específica do caso, considerando as características do imóvel, da empresa e do uso atribuído, sendo essencial buscar a orientação de um especialista para adequar o uso do imóvel às normas tributárias e evitar problemas futuros com a Receita Federal a fim de proteger seu patrimônio em conformidade com a legislação vigente.

Nova Portaria Portaria n.º 352/2024/l de 23 de dezembro de 2024

No dia 23 de dezembro de 2024, foi aprovada a Portaria nº 352/2024/l, que regulamenta o Regime de Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI), também conhecido como “Novo RNH”. Este novo regime surge em substituição ao benefício de residentes não habituais em Portugal, cuja revogação resultou na redução do número de beneficiários efetivos. O foco deste regime é direcionado à promoção de investigações científicas no país e ao recrutamento de talentos internacionais.

 

Os beneficiários deste regime usufruem de uma tributação diferenciada em sede de IRS, com uma taxa de 20% sobre os rendimentos de categorias A e B, provenientes de atividades de investigação científica e inovação em postos de trabalho qualificados. Os beneficiários efetivos deste novo regime estão especificados nas alíneas a) a f) do n.0 1 do artigo 58.0-A do EBF, bem como na alínea c) do mesmo artigo. Além da taxa de IRS, dividendos vindos do exterior não são taxados.

 

Pedidos de Inscrição

 

Os sujeitos passivos registados como residentes em território português devem apresentar seus pedidos de inscrição até o dia 15 de janeiro do ano seguinte em que se tornaram residentes em Portugal. Esse não é o caso para os sujeitos que se tornaram residentes em 2024, tendo até o dia 15 de março de 2025 para realizarem a inscrição.

Os pedidos devem ser feitos junto das seguintes entidades que deverão fazer a análise dos requisitos em conjunto com a Autoridade Tributária em relação aos requisitos legais:

 

    1 .Fundação para a Ciência e a Tecnologia, I. P. (FCT);

    2. Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal, E. P. E. (AICEP, E. P. E.);

    3. Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) no caso de profissões altamente qualificadas que:

 

Até 31 de dezembro, todas as entidades jurídicas constituídas em Portugal, bem como entidades
estrangeiras que realizem negócios específicos no país, devem submeter a declaração anual de confirmação
das informações do beneficiário efetivo no RCBE. Esta obrigação recai sobre as pessoas singulares que
detenham a propriedade ou controlo efetivo das entidades.

 

Quem deve declarar?
A declaração é obrigatória mesmo que não existam alterações nos dados previamente informados. No
entanto, entidades que já tenham atualizado suas informações ao longo do ano ficam dispensadas desta
confirmação anual.

Como realizar a confirmação?
A confirmação anual pode ser feita de duas formas pelo site do Ministério da Justiça ou presencialmente
nas Conservatórias do Registo e Notário Comercial, mediante agendamento.
Atenção aos prazos específicos
Declarações referentes ao ano de 2021 que não tenham sido atualizadas devem ser confirmadas
obrigatoriamente até o final de 2024.

Casos de atualização obrigatória
A atualização de dados é indispensável quando há:
• Alteração na identidade do beneficiário efetivo;
• Mudança nos dados de identificação do beneficiário;
• Modificação nas informações da entidade jurídica.

Por que é importante?
A confirmação no RCBE é essencial para garantir o cumprimento da legislação portuguesa, assegurando
transparência e regularidade perante as autoridades. A não realização desta obrigação pode resultar em
sanções e restrições para a entidade.

O que acontece se a declaração anual no RCBE não for cumprida?
O não cumprimento da declaração anual no Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE) pode trazer sérias
consequências para a entidade, incluindo multas e restrições operacionais.

Multas pesadas

A coima para entidades que não realizarem a declaração varia de €1.000 a €50.000, dependendo da
gravidade da infração.

Restrições à atividade
Além das multas, as entidades em incumprimento enfrentam limitações severas que podem impactar
diretamente suas operações. Entre as principais consequências estão:
• Proibição de distribuir lucros ou adiantamentos aos sócios no exercício financeiro;
• Impedimento de firmar contratos com o Estado, regiões autónomas, autarquias e outras entidades
financiadas por recursos públicos, além de não poder renovar contratos existentes;
• Impossibilidade de concorrer à concessão de serviços públicos;
• Restrição ao acesso ao mercado de capitais, como negociar ações ou lançar ofertas públicas de
instrumentos financeiros;
• Vedação ao recebimento de apoios de fundos públicos ou estruturais europeus;
• Bloqueio de negócios imobiliários, como compra, venda ou constituição de direitos reais sobre
imóveis.

Precisa de orientação?
A Brasil Salomão e Matthes Advocacia está à disposição para auxiliá-lo no cumprimento das obrigações
legais e na realização da confirmação ou atualização no RCBE. Entre em contato com nossa equipe para
esclarecer dúvidas ou obter suporte jurídico especializado.

O Incidente de Resolução de Demanda Repetitivas regido pelo Tema 51 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo aborda questões relevantes acerca da cobrança de dívidas prescritas, especialmente quanto a inscrição do nome de devedores na plataforma “Serasa Limpa Nome”, dentre outras similares de negociação de créditos para cobrança de dívidas prescritas, bem como sobre a aplicação ou não do dano moral em virtude de tal manutenção.  

 

A decisão que originou o tema buscou esclarecer se o prazo de prescrição do débito pode ser ignorado pelos credores ou se a dívida, apesar de prescrita, ainda pode ser cobrada de forma legítima. 

 

Dessa forma, em 19/09/2023, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo admitiu o incidente de resolução de demandas repetitivas, acarretando a suspensão desses processos.  

 

Mas, afinal, a inscrição de dívida prescrita em plataforma como Serasa Limpa Nome e similares é lícita?  

 

Sabe-se que o prazo prescricional para cobrança de dívidas como as de cartão de crédito, empréstimos e financiamentos, é de 5 anos da data do vencimento. Após esse tempo, em tese, a dívida encontra-se prescrita, não podendo ser cobrada judicialmente, ainda que exista inscrição nas plataformas de negociação de débito, como o Serasa. 

 

Nesse sentido, cumpre mencionar que o Enunciado nº 11 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reconheceu a ilicitude da cobrança extrajudicial de dívida prescrita, quando registrada na plataforma “Serasa Limpa Nome” ou similares, entendendo pela configuração do dano moral, se provada a divulgação a terceiros ou alteração no sistema de pontuação de créditos: 

 

“Enunciado nº 11: A cobrança extrajudicial de dívida prescrita é ilícita. O seu registro na plataforma “Serasa Limpa Nome” ou similares de mesma natureza, por si só, não caracteriza dano moral, exceto provada divulgação a terceiros ou alteração no sistema de pontuação de créditos: score.” 

 

Em contrapartida, a Relatora Nancy, firma entendimento contrário ao julgar o REsp nº 2.103.726/SP, o qual afirma que “a prescrição da pretensão não implica a obrigação de retirada do nome do devedor da plataforma Serasa Limpa Nome, pois a mera inclusão não configura cobrança”. 

 

Por conseguinte, discorre que “…o devedor não deixa a categoria dos devedores em razão da prescrição da dívida, motivo pelo qual não há qualquer óbice para a manutenção de seu nome na plataforma…”. 

 

Ainda tratando do Superior Tribunal de Justiça, importante trazer à baila que esse reforçou a suspensão de todos os casos que afetam diretamente o Incidente de Resolução de Demanda Repetitivas 2130741- 65.2021.8.26.0000/SP, por meio do Tema Repetitivo 1.264, até definir se a dívida prescrita pode ser exigida extrajudicialmente, inclusive com a inscrição do nome do devedor em plataformas de acordo ou de renegociação de débitos. 

 

Em despacho publicado no Diário de Justiça de 24/06/2024, o Ministro Relator João Otávio de Noronha esclareceu que há determinação de: 

 

“a) suspensão, sem exceção, de todos os processos que versem sobre a mesma matéria, sejam individuais ou coletivos, em processamento na primeira ou na segunda instância; 

 

b) suspensão inclusive do processamento dos feitos em que tenha havido a interposição de recurso especial ou de agravo em recurso especial, em tramitação na segunda instância ou no STJ.”

 

Diante desse cenário, aos credores, torna-se crucial aguardarem confiantes por um julgamento favorável, para que assim, possam seguir inscrevendo o nome do devedor na plataforma “Serasa Limpa Nome”, dentre outras plataformas similares de inscrição de créditos para cobrança de dívidas prescritas. Além disso, um julgamento favorável aos credores não ensejaria a configuração de danos morais, trazendo assim economia empresarial. 

No último dia 27 de novembro, o corregedor nacional de Justiça, ministro Mauro Luiz Campbell Marques, concedeu liminar suspendendo os efeitos dos Provimentos nº 172 e nº 175/2024, restabelecendo a validade dos contratos de Alienação Fiduciária firmados por Instrumento Particular para operações fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro Habitacional (SFH).

 

A medida foi tomada no âmbito do Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, movido pela União Federal após estudos que apontaram o aumento do custo aos adquirentes de imóveis e a desvantagem competitiva para as entidades que não integram o SFI e o SFH, gerando problemas concorrenciais no setor, elevando significativamente os custos das operações de crédito imobiliário, aumentando a burocracia e dificultando as transações.

 

A decisão do ministro considerou plausível a interpretação mais ampla do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que permite a formalização de contratos por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Para ele, a exigência de formalização da alienação fiduciária por escritura pública, estabelecida pelos Provimentos nº 172/2024, nº 175/2024 e nº 177/2024 não apenas contraria o entendimento amplo da lei, mas também aumenta custos das transações e reduz a competitividade no mercado.

 

Na decisão, o ministro destacou que a obrigatoriedade de escritura pública em operações realizadas fora do SFI e SFH pode ter graves repercussões econômicas, afetando o acesso ao crédito e desacelerando novos empreendimentos imobiliários. Além disso, observou que a disparidade nos custos das escrituras públicas entre as diferentes regiões do país aumenta significativamente o custo das operações financeiras garantidas por alienação fiduciária, tornando-as ainda mais onerosas para consumidores, especialmente em estados onde os custos cartoriais são mais elevados.

 

A liminar prorrogou a regularidade dos instrumentos particulares celebrados antes da entrada em vigor do Provimento nº 172/2024 até decisão ulterior e determinou a suspensão de seus efeitos. Além disso, intimou as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal a divulgarem a decisão e solicitou ao Colégio Notarial do Brasil que se manifeste no prazo de 15 dias, sugerindo medidas que possam reduzir os efeitos econômicos identificados.

 

Sem dúvida, a medida fortalece a segurança jurídica e facilita o crédito para os compradores de imóveis, contribuindo para a estabilidade jurídica no mercado imobiliário, com a redução dos custos e simplificação dos processos.

O Direito Civil brasileiro previu diversas formas de aquisição de propriedade imóvel, dentre elas a usucapião, prevista nos arts. 1.238 e seguintes do Código Civil, uma forma de aquisição originária da propriedade por quem tem a posse, mansa e pacífica, de determinado bem imóvel, por um lapso temporal legalmente prescrito. 

 

Quando se pensa em posse mansa e pacífica, é comum entender que ela seria de boa-fé e, assim, quem ocupasse determinado imóvel de má-fé, imbuído da intenção de apropriar-se indevidamente, não teria a posse de forma mansa e pacífica, mas sim de forma clandestina e, portanto, não teria a seu favor a contagem da usucapião. Mas posse mansa e pacífica não se confunde com posse de boa-fé.

 

A primeira pode existir mesmo quando há evidente má-fé, bastando que ocorra sem oposição e com a intenção do possuidor de ter o bem como seu. Já a segunda é aquela cujo possuidor desconhece eventual vício ou obstáculo quanto à aquisição da propriedade em si, presumindo-se a do possuidor que tem justo título, nos termos do art. 1.201 do Código Civil. 

 

É importante destacar que alguns casos não induzem posse, como os atos de mera permissão ou tolerância, quando determinada pessoa toma posse de imóvel com a autorização do dono. No período em que houve a posse com autorização, não corre a prescrição. 

 

Entretanto, caso haja permissão e, ao fim do termo, não haja a devolução da posse, caso o proprietário nada faça, contra ele correrá o prazo prescricional da usucapião, sendo um exemplo clássico da posse de má-fé que induz a usucapião. 

 

Dos casos prescritos na Constituição Federal, Código Civil e Estatuto das Cidades, apenas um exige a boa-fé para sua configuração, aquele previsto no art. 1.242 do Código Civil, a Usucapião Ordinária em que, o justo título (documento apto a autorizar o registro do imóvel no Registro Geral de Imóveis) apenas atua como fator redutor do lapso temporal da prescrição aquisitiva, por fazer presumir legalmente a boa-fé da posse de seu titular. 

 

Os demais não. Tanto a Usucapião Extraordinária, do art. 1.028 do Código Civil, as Usucapião Especiais Rural e Urbana, dos art.s 1.029 e 1.030 também da Lei Civil, a Usucapião Conjugal, prevista para proteger a família do cônjuge que fica no imóvel após o abandono do outro, e da Usucapião Coletiva da Lei 13.465/2017, que visa a regularização de ocupações por um sem-número de pessoas, como ocorre no caso de favelas, independem de boa-fé. 

 

A boa-fé, portanto, não é um requisito essencial para a aquisição da propriedade pela usucapião, sendo observada apenas no caso da Usucapião Ordinária. Todas as demais dependem exclusivamente da posse mansa e pacífica, do lapso temporal, e da intenção de ter como seu o bem, pelo possuidor. 

 

Assim sendo, os proprietários devem se atentar para fato de que não basta apenas interpelar o possuidor para que não haja contagem do prazo de prescrição aquisitiva da usucapião. 

 

Caso o possuidor não faça a desocupação e o proprietário não se utilize dos meios adequados para reaver a posse, deixando transcorrer o prazo da usucapião, esta será declarada ao possuidor, caso demonstre a intenção de ter para si o imóvel, através da comprovação do pagamento de tributos, taxas e benfeitorias que eventualmente deixem clara a intenção de ser proprietário do bem. 

Nos últimos anos, Portugal vem se consolidando como um polo de interesse para startups na Europa, atraindo empreendedores de diversas partes do mundo. Este fenômeno pode ser atribuído ao ambiente favorável proporcionado pelo país, juntamente com incentivos governamentais e benefícios fiscais.

As medidas fiscais vigentes em Portugal são extremamente vantajosas para as start-ups. A recente Lei n.º 21/2023, de 25 de maio, introduziu novas regulamentações para startups e scale-ups no ordenamento jurídico português, trazendo com si mudanças tributárias significativas. A primeira alteração relevante foi a modificação do Art. 72º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (CIRS), que estipula uma taxa de 28% para determinados rendimentos. Com a nova legislação, os ganhos provenientes de opções sobre ações (stock options) ou da venda de quotas, no caso de start-ups, serão tributados em apenas 50% do seu valor total. Assim, o imposto incidirá sobre 28% de apenas metade do rendimento real.

Outra alteração significativa refere-se ao Código Fiscal do Investimento, que modificou a percentagem de despesas dedutíveis na apuração do imposto contábil. Agora, as despesas relacionadas a atividades de pesquisa e desenvolvimento vinculadas a projetos de conceção ecológica de produtos são consideradas com uma dedução de 120%, reduzindo consideravelmente o valor a ser pago em impostos.

Além das inovações trazidas pela nova legislação, as startups já apresentavam benefícios fiscais anteriormente. Em 2023, foi encerrado o regime de Residente Não Habitual (RNH), que oferecia isenções tributárias consideráveis, como a tributação máxima de 20% no IRS e isenção de 0% sobre dividendos oriundos do exterior. Atualmente, está em vigor um novo programa, semelhante ao RNH, denominado Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFIC). Este regime oferece benefícios similares ao extinto RNH, mas com um rol de beneficiários mais restrito. Entre os beneficiários do IFIC estão os indivíduos empregados ou que ocupam cargos em entidades certificadas como start-ups, conforme a Lei n.º 21/2023.

Além da possibilidade de adesão ao regime do IFIC por pessoas físicas, as start-ups, enquanto pessoas coletivas, desfrutam de condições tributárias mais favoráveis em Portugal atualmente. A taxa de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) é, geralmente, de 21%. Contudo, existem exceções previstas no Art. 87º, item 8 do Código do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (CIRC), que estabelece a redução da taxa para 12,5% para start-ups.

A lei estabelece diretrizes claras para a certificação de start-ups, essencial para as empresas que desejam ser reconhecidas como beneficiárias do IFIC. Para obter essa certificação, as start-ups devem atender a uma série de requisitos que definem sua natureza e operações no mercado. Uma start-up é definida como uma pessoa coletiva que deve cumprir os seguintes critérios: ter menos de 10 anos de atividade, empregar menos de 250 trabalhadores e apresentar um volume de negócios não superior a 50 milhões de euros. Ademais, a empresa não pode ser fruto de transformação ou cisão de uma grande empresa, nem deve estar sob controle de uma dessas entidades.

Para ser certificada, a start-up deve ter sede ou uma representação permanente em Portugal ou empregar, no mínimo, 25 trabalhadores no país, além de atender a pelo menos um dos requisitos adicionais que a qualificam como inovadora. Os critérios complementares incluem ser uma empresa reconhecida como inovadora com elevado potencial de crescimento, conforme estabelecido na Portaria n.º 195/2018, ou ter sua idoneidade atestada pela Agência Nacional de Inovação (ANI) em atividades de pesquisa e desenvolvimento. Alternativamente, a startup pode cumprir os requisitos por meio de uma rodada de financiamento de capital de risco com entidades adequadas ou através do investimento do Banco Português de Fomento ou de fundos geridos por esta instituição.

É fundamental ressaltar que os critérios mencionados podem ser atendidos mediante declaração prévia emitida pela Startup Portugal – Associação Portuguesa para a Promoção do Empreendedorismo (SPAPPE), com base em evidências que demonstrem que a requerente possui um modelo de negócio, produtos ou serviços inovadores, ou um empreendimento escalável com elevado potencial de crescimento.

Portugal continua a se afirmar como um hub promissor para startups, e, considerando o atual cenário favorável, o futuro das startups no país parece repleto de oportunidades.