Boa-fé e usucapião: o que, de fato, garante a aquisição propriedade?

O Direito Civil brasileiro previu diversas formas de aquisição de propriedade imóvel, dentre elas a usucapião, prevista nos arts. 1.238 e seguintes do Código Civil, uma forma de aquisição originária da propriedade por quem tem a posse, mansa e pacífica, de determinado bem imóvel, por um lapso temporal legalmente prescrito. 

Quando se pensa em posse mansa e pacífica, é comum entender que ela seria de boa-fé e, assim, quem ocupasse determinado imóvel de má-fé, imbuído da intenção de apropriar-se indevidamente, não teria a posse de forma mansa e pacífica, mas sim de forma clandestina e, portanto, não teria a seu favor a contagem da usucapião. Mas posse mansa e pacífica não se confunde com posse de boa-fé.

A primeira pode existir mesmo quando há evidente má-fé, bastando que ocorra sem oposição e com a intenção do possuidor de ter o bem como seu. Já a segunda é aquela cujo possuidor desconhece eventual vício ou obstáculo quanto à aquisição da propriedade em si, presumindo-se a do possuidor que tem justo título, nos termos do art. 1.201 do Código Civil. 

É importante destacar que alguns casos não induzem posse, como os atos de mera permissão ou tolerância, quando determinada pessoa toma posse de imóvel com a autorização do dono. No período em que houve a posse com autorização, não corre a prescrição. 

Entretanto, caso haja permissão e, ao fim do termo, não haja a devolução da posse, caso o proprietário nada faça, contra ele correrá o prazo prescricional da usucapião, sendo um exemplo clássico da posse de má-fé que induz a usucapião. 

Dos casos prescritos na Constituição Federal, Código Civil e Estatuto das Cidades, apenas um exige a boa-fé para sua configuração, aquele previsto no art. 1.242 do Código Civil, a Usucapião Ordinária em que, o justo título (documento apto a autorizar o registro do imóvel no Registro Geral de Imóveis) apenas atua como fator redutor do lapso temporal da prescrição aquisitiva, por fazer presumir legalmente a boa-fé da posse de seu titular. 

Os demais não. Tanto a Usucapião Extraordinária, do art. 1.028 do Código Civil, as Usucapião Especiais Rural e Urbana, dos art.s 1.029 e 1.030 também da Lei Civil, a Usucapião Conjugal, prevista para proteger a família do cônjuge que fica no imóvel após o abandono do outro, e da Usucapião Coletiva da Lei 13.465/2017, que visa a regularização de ocupações por um sem-número de pessoas, como ocorre no caso de favelas, independem de boa-fé. 

A boa-fé, portanto, não é um requisito essencial para a aquisição da propriedade pela usucapião, sendo observada apenas no caso da Usucapião Ordinária. Todas as demais dependem exclusivamente da posse mansa e pacífica, do lapso temporal, e da intenção de ter como seu o bem, pelo possuidor. 

Assim sendo, os proprietários devem se atentar para fato de que não basta apenas interpelar o possuidor para que não haja contagem do prazo de prescrição aquisitiva da usucapião. 

Caso o possuidor não faça a desocupação e o proprietário não se utilize dos meios adequados para reaver a posse, deixando transcorrer o prazo da usucapião, esta será declarada ao possuidor, caso demonstre a intenção de ter para si o imóvel, através da comprovação do pagamento de tributos, taxas e benfeitorias que eventualmente deixem clara a intenção de ser proprietário do bem.