Durante a obra, o valor a ser financiado é “congelado”, e até que a obra seja concluída, o adquirente paga apenas os encargos relativos a juros e atualização monetária (“fase de obra”). Somente após a expedição do “habite-se” é que se passa à amortização do débito propriamente dito. A cobrança da “taxa de evolução de obra” está prevista na “cláusula encargos financeiros”, do contrato de financiamento, e consiste em juros, encargos e correção monetária pagos durante o período da construção, sem que haja amortização do saldo devedor.
Já a diferença de financiamento, decorre do aumento verificado no preço do imóvel, sendo que o contrato prevê que o preço, no curso da obra, sofrerá correção monetária, com base no INCC, pelo decurso do prazo de mora para obtenção do financiando, resultando na elevação do preço, tendo em vista que foi liberado pela instituição financeira importância inferior, da diferença entre um e outro valor, decorrente da correção do valor compreendido entre a data da assinatura do compromisso de compra e venda do imóvel com a construtora e a data da liberação do financiamento pela instituição financeira.
Diante de sentenças e acórdãos desfavoráveis, igualando as matérias de forma equivocada, reclamações constitucionais foram apresentadas na Turma de Uniformização dos Juizados Especiais, reformando decisões contra jurisprudência dos Tribunais Superiores.
No primeiro acórdão (Reclamação nº 0100496-82.2019.8.26.0968), deram procedência à reclamação, tendo em vista a matéria de ordem pública, reconhecendo a prescrição da pretensão, julgando improcedente a ação de origem, alterando o acórdão do Colégio Recursal, considerando que o ajuizamento ocorreu após o transcurso do prazo trienal prescricional, cujo início é a partir da celebração do contrato, com fundamento no Recurso Especial Repetitivo nº. 1.551.956-SP.
No segundo acórdão (Reclamação nº 0100245-30.2020.8.26.0968), acolheram a reclamação, excluindo a condenação, considerando que antes da entrega formal da unidade a cobrança é regular e viável, ou seja, é lícito o repasse dos denominados juros de obra ou juros de evolução da obra, ou taxa de evolução da obra, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, com fundamento no Recurso Especial número 1.729.593/SP (Tema 996).
Conclusão: A reclamação constitucional, nos termos do artigo 105, I, “f”, da Constituição Federal, artigos 13/18 da Lei n.º 8.038/90, alterados pelos artigos 988 a 993 Lei 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil), artigo 11.º, X, e 187/192 do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, e nas Resoluções internas do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA de nºs 12/2009 e 3/2016, foi a única alternativa de mudança de paradigma nesses casos de forma exitosa.
Sergio Renato Tarifa Pinto
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