A taxa de fruição sempre foi tema de debates no âmbito dos distratos imobiliários. A jurisprudência majoritária vem entendendo que não se aplica a cobrança dessa taxa quando o terreno estiver vazio, sob a justificativa de que não houve proveito econômico por parte do adquirente.

Mas afinal, o que é a taxa de fruição?

Essa taxa funciona como uma compensação prevista em contrato e na legislação para equilibrar a relação entre comprador e loteadora nos casos de rescisão contratual. Isso porque, a partir do momento em que o comprador assume a posse do imóvel, a loteadora fica impossibilitada de dispor do bem, seja para revendê-lo, integrá-lo a novos projetos ou explorá-lo de outra forma. O objetivo da taxa não é penalizar o adquirente, mas sim reconhecer que a posse exclusiva do imóvel gera impactos econômicos, independentemente de haver edificação ou utilização ativa do terreno.

Apesar dessa lógica contratual e econômica, a jurisprudência tem afastado a incidência da taxa de fruição em terrenos sem construção.

O problema desse entendimento é que ele não encontra respaldo no artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018. Ora, se a norma estabelece expressamente os requisitos para a retenção da taxa de fruição — quais sejam, a posse do imóvel pelo comprador e a rescisão do contrato por sua culpa — então não cabe ao Judiciário criar restrições que o legislador não impôs.

Mas vamos além.

Para aqueles que sustentam que terrenos sem benfeitorias não geram fruição, cabe uma reflexão: será mesmo que a posse só gera efeitos econômicos quando há uma construção no lote? A resposta, como demonstrarei adiante, é negativa.

A Transmissão da Posse e o Uso do Terreno

É sabido que, via de regra, a posse desses terrenos é transferida ao adquirente no momento da assinatura do contrato de compra e venda. A partir desse instante, o comprador tem pleno direito de usar e gozar do bem adquirido, independentemente de ter realizado benfeitorias ou não.

E aqui há um erro comum. Muitas decisões partem da premissa equivocada de que o uso do terreno se restringe à edificação. Mas isso não corresponde à realidade.

Basta andar por loteamentos para ver que terrenos sem construção alguma são usados de diversas formas:

• Armazenamento de materiais de construção (tijolos, britas, madeiras, telhas);
• Estacionamento de veículos e maquinários;
• Uso esporádico para eventos sociais (churrascos, encontros, montagem de tendas);
• Uso para atividades recreativas e esportivas (campo improvisado para futebol, espaço para reuniões de vizinhança).

O que se extrai disso é simples: a posse em si já representa um benefício ao adquirente, e não apenas quando há construção no lote.

A Prova do Uso: Uma Prova Diabólica?

Diante dessa realidade, surgem decisões que levantam outro argumento: caberia à loteadora comprovar que o terreno foi efetivamente utilizado pelo adquirente.

Ora, essa exigência não faz sentido e impõe o que chamamos de prova diabólica. A loteadora precisaria fiscalizar de forma permanente os terrenos vendidos, registrando cada ato de ocupação para, no futuro, se resguardar em um eventual litígio.

A lei, no entanto, não exige essa comprovação específica. O artigo 32-A estabelece que a fruição decorre da posse do imóvel, e não de um uso específico. Ao condicionar a cobrança da taxa a uma prova do uso material do terreno, o Judiciário cria um requisito que simplesmente não está na norma.

Benefícios Econômicos Indiretos da Posse

Mesmo que se ignore tudo o que foi exposto até aqui, ainda há outro ponto inquestionável: a posse de um terreno, por si só, já traz benefícios econômicos indiretos ao adquirente.

Isso porque, ao longo do tempo, o imóvel se valoriza. E é inegável que esse comprador poderia ter revendido o ágio do lote e lucrado com a valorização. Se não o fez, foi por opção própria. A loteadora não pode ser penalizada pela inércia do adquirente.

Há quem argumente: “Mas, ao rescindir o contrato, a loteadora ficará com o terreno valorizado, e isso já compensaria a perda da taxa de fruição.”

Será?

Esse raciocínio ignora um detalhe fundamental: a loteadora incorre em custos para retomar esse lote. São gastos com a manutenção da área, pagamento de tributos e, principalmente, os custos do próprio processo judicial de rescisão (custas processuais, honorários advocatícios etc.).

Ou seja, o ganho teórico com a valorização não se converte, necessariamente, em um benefício real. Muitas vezes, o custo da operação supera o suposto lucro.

A Função Social das Empresas e a Segurança Jurídica

Além de tudo isso, há um aspecto que raramente é debatido: o impacto econômico da retirada da taxa de fruição sobre as empresas loteadoras e seus funcionários.

Loteadoras não são meros entes abstratos no mercado imobiliário, mas empresas que geram empregos, movimentam a economia e têm obrigações financeiras a cumprir. Se inviabilizamos um direito legal dessas empresas, como o da taxa de fruição, estamos indiretamente fragilizando a sua função social e, consequentemente, afetando todos os trabalhadores e fornecedores que dependem dessas operações.

E aqui cabe um ponto crucial: o salário de um funcionário tem caráter alimentar.

Isso significa que ele é essencial para sua sobrevivência. A cadeia produtiva da loteadora não pode ser ignorada nesse debate. Afinal, ao impedir a aplicação da taxa de fruição, estamos retirando receita de empresas que precisam honrar seus compromissos e, por consequência, comprometendo a base econômica de muitas famílias.

Conclusão

A interpretação correta do artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018 leva à conclusão inevitável: a taxa de fruição deve ser aplicada sempre que houver posse do imóvel e rescisão por culpa do comprador.

A jurisprudência, ao afastar sua incidência em terrenos sem edificação, está criando um requisito que não existe na lei. Essa interpretação, além de contrariar a norma expressa, gera um desequilíbrio no contrato e impõe um ônus excessivo às loteadoras.

Por fim, é preciso compreender que a fruição não se limita à construção, mas sim à posse. O adquirente que tem a posse de um terreno já usufrui de benefícios econômicos, diretos ou indiretos. Sendo assim, a taxa de fruição deve ser aplicada mesmo que o terreno esteja vazio.

Mais do que uma questão legal, essa interpretação assegura o equilíbrio contratual, preserva a lógica econômica e impede a erosão da segurança jurídica no setor imobiliário.

A cidadania portuguesa tem sido cada vez mais procurada por brasileiros que desejam se conectar com suas raízes ou obter os benefícios de ser cidadão europeu. Se você é filho, neto ou cônjuge de um cidadão português, pode ter direito à nacionalidade portuguesa e, com ela, acesso a uma série de vantagens, como livre circulação na União Europeia, melhores oportunidades de trabalho e qualidade de vida.

Além disso, um passaporte português facilita a entrada em diversos países ao redor do mundo, incluindo os Estados Unidos, sem a necessidade de visto antecipado.

Neste artigo, explicamos como funciona o processo de aquisição da cidadania para essas três situações e como um escritório especializado pode facilitar esse caminho.

A Nacionalidade Portuguesa para Filhos de Portugueses é possível de ser requerida independentemente de onde tenha nascido. Basta comprovar a condição de filho de português e comprovar que o seu ascendente tem a nacionalidade portuguesa. O pedido pode ser feito por menores ou maiores de idade A principal vantagem dessa modalidade é que o processo é mais rápido e direto, pois há menos provas documentais a serem analisadas.

O pedido de Nacionalidade de Neto de Portugueses demanda maior quantidade de documentos, pois é necessário comprovar duas gerações (pai/mãe e avô/avó), porém, a novidade é que já não se exige mais a comprovação de vínculos com Portugal como antigamente. Podem ser requerentes netos de portugueses nascidos no Brasil ou em outros países, desde que comprove que o avô ou avó tanha nascido em Portugal.

Embora o processo seja mais burocrático do que para filhos, ele tem sido facilitado nos últimos anos, garantindo a nacionalidade a muitos netos de portugueses.

Finalmente, o pedido de Nacionalidade Portuguesa para Cônjuges de Portugueses pode ser formalizado por cônjuges de portugueses que estejam casados há pelo menos 3 anos, desde que comprovem ligação com Portugal. Assim, caso o casal tenha filhos em comum de nacionalidade portuguesa, a comprovação de vínculo não é necessária.

A nacionalidade portuguesa além de garantir o direito de viver, trabalhar e estudar em Portugal, a cidadania portuguesa traz importantes vantagens, como a livre circulação na União Europeia: Você pode morar e trabalhar legalmente em qualquer um dos 27 países da UE, como França, Alemanha, Espanha e Itália.

Mesmo para viajar, há facilidade para visitas aos Estados Unidos e outros países, pois com o passaporte português, é possível visitar sem necessidade de visto prévio, utilizando o programa ESTA (que permite estadias de até 90 dias para turismo e negócios).

No âmbito profissional e acadêmico há muitas universidades europeias oferecem condições especiais para cidadãos da UE, e o mercado de trabalho europeu pode ser mais acessível para portugueses do que para brasileiros.

Assim, embora o processo de obtenção da nacionalidade portuguesa seja acessível, ele envolve uma série de documentos, traduções, apostilamentos e, em alguns casos, comprovação de vínculos com Portugal. Contar com um escritório de advocacia especializado pode evitar erros que atrasam o pedido e garantir que a documentação esteja correta desde o início.

Nosso escritório possui experiência na obtenção da nacionalidade portuguesa para filhos, netos e cônjuges de portugueses. Se você deseja dar entrada no seu pedido com segurança e eficiência, entre em contato conosco!

#BrasilSalomao #Portugal
#Nacionalidade #artigo

A Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) publicou recentemente a IN RFB 2.237/24, que disciplinou a maneira como serão declarados os tributos a partir de janeiro de 2025.

Seguindo a tendência de unificação de declarações, que vem sendo adotada pela RFB, referida legislação disciplinou a extinção da DCTF e a unificação da declaração de todos os pagamentos, através da DCTFWeb.

A instrução normativa trata tanto de informações relativas a fatos geradores ocorridos a partir de 1º de janeiro de 2025, quanto à forma como serão tratados fatos novos que surjam relativos a fatos geradores ocorridos até 31 de dezembro de 2024.

Relativamente a retificações de informações de períodos anteriores a 31 de dezembro de 2024 permanece a disciplina da antiga legislação (IN RFB 2005/2021), ou seja, a nova legislação disciplina apenas fatos ocorridos a partir de janeiro de 2025 ainda que se refiram a fatos geradores preteridos que não tenham sido anteriormente declarados.

A DCTFWeb, portanto, a partir de janeiro de 2025, será composta por meio dos valores declarados no E-SOCIAL, na EFD-REINF, no SERO e também no MIT (Módulo de Inclusão de Tributos).

Para adequação dos procedimentos, o art. 6 º da IN RFB 2.237/24 trouxe alteração do prazo de entrega da DCTFweb, que agora passará a ser apresentada até o dia 25 do mês subsequente à ocorrência dos fatos geradores.

Em razão da postergação do prazo de entrega da DCTFweb, a Receita Federal aduz que será implementada uma nova funcionalidade na qual será possível a emissão do Documentos de Arrecadação de Receitas Federais (DARF), antes da conclusão e envio final de declaração.

Na prática, isso significa que ainda que parcialmente constituída a DCTFWeb, por meio das informações do E-SOCIAL ou EFD-REINF, por exemplo, já será possível a emissão do DARF parcial para pagamento. Após a conclusão será possível emitir um novo DARF complementar, com o abatimento dos tributos já pagos antecipadamente.

Em complemento ao E-SOCIAL, EFD-REINF e ao SERO, portanto, haverá um novo sistema de escrituração, o Módulo de Inclusão de Tributos (MIT), que substituirá a DCTF na inclusão dos pagamentos que agora passarão a ser relacionados à DCTFweb.

O MIT não se aplicará às retenções de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, que permanecerão declaradas no EFD-REINF, nem ao PIS-folha, que continuará sendo declarado no E-SOCIAL, conforme arts. 8º e 9 º da IN RFB 2.237/24.

Em conclusão, extingue-se a DCTF em 2025, passando os tributos que eram ali declarados a ser informados através do MIT, o qual será disponibilizado pela RFB aos contribuintes, por meio do portal ECAC, até o final da segunda quinzena de fevereiro/2025.

O novo dissídio coletivo aplicável aos trabalhadores terceirizados de portaria, controle de acesso e zeladoria, vigente desde 1º de janeiro de 2025, trouxe reajustes que impactam diretamente os custos operacionais dos condomínios. O aumento estimado é de 9,97%, abrangendo reajustes salariais e benefícios, o que exige atenção dos síndicos e administradoras na adequação orçamentária e na revisão de contratos com empresas terceirizadas.

Principais Alterações e Reflexos para os Condomínios

1 – Reajustes salariais e benefícios

• Salários: acréscimo de 6,87% sobre os vencimentos;
•  Vale-refeição: reajuste proporcional ao percentual dos salários;
• Cesta básica/vale-alimentação: aumento de 10%, fixando-se em R$ 193,80;
• Assistência odontológica: novo valor fixado em R$ 28,31;
• Prêmio de Boa Permanência: bonificação de R$ 100 para empregados administrativos e de liderança sem faltas no mês;
• Participação nos Lucros (PLR): pagamento semestral, totalizando R$ 306,86 ao ano.

2 – Novos Pisos Salariais para 2025

• Porteiro, controlador de acesso, recepcionista de portaria, folguista, fiscal de piso, fiscal de loja e operador de portaria remota: R$ 1.912,07;
• Auxiliar de serviços gerais: R$ 1.699,23;
• Zelador: R$ 2.018,19, considerando acréscimo de função de 20% sobre o salário.

Recomendações e Estratégias para Síndicos e Administradoras

Diante do impacto direto desses reajustes nos custos de manutenção condominial, recomenda-se:

– Revisão orçamentária: Atualizar as projeções financeiras do condomínio para absorver os novos valores.

– Análise contratual com terceirizadas: Avaliar a necessidade de renegociações ou ajustes nos contratos de prestação de serviços.

– Eficiência operacional: Considerar a otimização de escalas de trabalho e a adoção de soluções tecnológicas para controle de acesso e segurança.

–  Adequação às normas trabalhistas: Garantir que a convenção coletiva seja corretamente aplicada, prevenindo futuros passivos.

Assim, tendo em vista o aumento nos custos com terceirização de serviços de limpeza, os condomínios devem revisar suas previsões orçamentárias e avaliar a viabilidade de renegociações contratuais com prestadoras de serviços.